protasenko@urbeo.ru

+7 (928) 112-43-73

ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Коммерческая недвижимость

— это здания, сооружения и помещения, используемые или предназначенные преимущественно для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

купли-продажи;
оформления кредита или залога;
определения стоимости обеспечения;
внесения имущества в уставный капитал;
раздела имущества;
разрешения имущественных споров;
страхования;
инвестиционного анализа;
банкротных процедур;
определения размера компенсации;
совершения иных сделок и юридически значимых действий.

При оценке для целей залога применяются также специальные требования ФСО №9.

К коммерческой недвижимости могут относиться офисы, магазины, торговые помещения, склады, производственные здания и помещения, бизнес-центры, помещения свободного назначения, объекты общественного питания и другие нежилые объекты.

При оценке учитываются характеристики объекта, его местоположение, площадь, назначение, техническое состояние, состояние рынка, права на объект, наличие обременений, возможность использования и другие факторы, влияющие на стоимость.

Оценка недвижимости проводится с учетом требований ФЗ №135-ФЗ и применимого федерального стандарта оценки недвижимости — ФСО №7, а также общих ФСО I–VI.

Оценка коммерческой недвижимости может потребоваться для:

рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
иные виды стоимости, предусмотренные ФСО II и соответствующие заданию на оценку.

Конкретный вид стоимости определяется исходя из цели оценки и требований законодательства.

В зависимости от цели оценки может определяться:

Правоустанавливающие документы:

договор купли-продажи;
договор дарения;
договор мены;
договор приватизации;
свидетельство о праве на наследство;
договор аренды;
иной документ, на основании которого возникло право на объект.

Правоподтверждающие документы:

выписка из ЕГРН;
свидетельство о государственной регистрации права — для прав, зарегистрированных в период действия таких свидетельств.

Технические и дополнительные документы:

технический паспорт БТИ;
поэтажный план;
экспликация;
технический план;
кадастровые сведения;
документы на земельный участок;
договоры аренды;
документы о перепланировке или реконструкции;
сведения об обременениях;
фотографии объекта.

Какие документы могут понадобиться для оценки коммерческой недвижимости?

ОЦЕНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

— это недвижимое имущество, предназначенное для проживания граждан и имеющее соответствующий правовой статус.

Жилая недвижимость

К жилой недвижимости относятся квартиры, жилые дома, части жилых домов, комнаты и иные жилые помещения, соответствующие требованиям законодательства.

При оценке учитываются площадь и планировка, местоположение, этаж, состояние объекта и здания, характеристики территории, наличие ремонта, права на объект, обременения и рыночная ситуация.

купли-продажи;
оформления ипотеки;
получения кредита;
определения стоимости залога;
раздела имущества;
вступления в наследство и разрешения наследственных споров;
судебных разбирательств;
определения размера компенсации;
страхования;
иных имущественных и юридических целей.

Оценка жилой недвижимости может потребоваться для:

Какие документы могут понадобиться для оценки коммерческой недвижимости?

рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
иные виды стоимости, предусмотренные ФСО II и соответствующие заданию на оценку.

Для оценки недвижимости применяются ФСО I–VI и ФСО №7.

Правоустанавливающие документы:

договор купли-продажи;
договор дарения;
договор приватизации;
свидетельство о праве на наследство;
договор мены;
решение суда;
иной документ, на основании которого возникло право.

Правоподтверждающие документы:

выписка из ЕГРН;
свидетельство о государственной регистрации права — если оно выдавалось в соответствующий период.

Дополнительные документы:

технический паспорт БТИ;
поэтажный план;
экспликация;
технический план;
кадастровые сведения;
документы о перепланировке;
сведения об обременениях;
фотографии объекта.

В зависимости от поставленной задачи может определяться:

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

— это часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение и правовой статус, которые отражаются в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации. Согласно Земельному кодексу РФ, это недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её как индивидуально определённую.

На стоимость земли влияют площадь, местоположение, категория земель, вид разрешенного использования, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, градостроительные ограничения, окружающая застройка, обременения и другие факторы.

Если на участке расположены здания или сооружения, их характеристики также могут иметь значение для оценки.

Земельный участок

купли-продажи;
оформления кредита или залога;
определения инвестиционной привлекательности;
раздела имущества;
судебных споров;
определения размера компенсации;
определения стоимости права аренды;
установления платы за сервитут;
банкротных процедур;
оспаривания кадастровой стоимости;
иных целей.

Оценка земельных участков проводится для:

рыночная;
инвестиционная;
ликвидационная;
иная стоимость в соответствии с ФСО II и заданием на оценку.

При оценке земельных участков применяются ФЗ от 29.07.1998 № 135, ФЗ от 03.07.2016 № 237 и ФСО № 7

В зависимости от цели может определяться:

Правоустанавливающие документы:

договор купли-продажи земельного участка;
договор аренды;
договор дарения;
свидетельство о праве на наследство;
договор приватизации;
решение органа государственной власти или местного самоуправления;
судебное решение;
иные документы, на основании которых возникло право.

Правоподтверждающие документы:

выписка из ЕГРН;
свидетельство о государственной регистрации права — если оно выдавалось ранее.

Документы, характеризующие участок:

кадастровый номер;
кадастровые сведения;
межевой план;
схема расположения земельного участка;
сведения о категории земель;
сведения о виде разрешенного использования;
градостроительный план земельного участка — при наличии;
договор аренды;
сведения об обременениях и сервитутах;
документы на расположенные на участке здания и сооружения

Какие документы могут понадобиться для оценки земельного участка?

ОЦЕНКА ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

— это вещи, которые не относятся к недвижимости.

К нему могут относиться транспортные средства, мебель, инвентарь, товары, отдельные машины и механизмы, различные материальные активы и другое имущество.

ФЗ №135-ФЗ прямо относит отдельные материальные объекты и совокупности вещей к объектам оценки.

Движимое имущество

купли-продажи;
залога;
страхования;
раздела имущества;
наследственных вопросов;
определения размера ущерба;
судебных споров;
банкротных процедур;
внесения имущества в уставный капитал;
определения стоимости активов организации;
иных целей, соответствующих ФСО №10

Оценка движимого имущества может проводиться для:

рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
иные виды стоимости, предусмотренные ФСО II и соответствующие заданию на оценку.

В зависимости от цели оценки может определяться:

Правоустанавливающие документы:

договор купли-продажи;
договор поставки;
договор дарения;
договор мены;
договор лизинга;
договор комиссии;
акт приема-передачи;
иные документы, подтверждающие приобретение имущества.

Правоподтверждающие документы:

регистрационные документы — если объект подлежит государственной регистрации;
свидетельство о регистрации — если предусмотрено для конкретного имущества;
иные документы, подтверждающие принадлежность имущества правообладателю.

Для транспортных средств дополнительно:

ПТС или ЭПТС;
СТС;
договор купли-продажи;
документы о ремонтах;
сведения о пробеге;
фотографии автомобиля.

Для другого движимого имущества:

инвентарная карточка;
акт приема-передачи;
документы бухгалтерского учета;
техническая документация;
фотографии;
сведения о состоянии имущества.

Какие документы могут понадобиться для оценки движимого имущества?

ОЦЕНКА БИЗНЕСА

— это предпринимательская деятельность организации, направленная на извлечение экономических выгод. Это определение закреплено в ФСО №8

Бизнес

купли-продажи бизнеса;
купли-продажи доли;
выхода участника из общества;
корпоративных сделок;
реорганизации;
привлечения инвестиций;
получения кредита;
залога;
судебных споров;
наследования;
раздела имущества;
банкротства;
принятия управленческих решений.

Оценка бизнеса может потребоваться для:

рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
иная стоимость, предусмотренная ФСО II.

В зависимости от цели оценки может определяться:

Правоустанавливающие и корпоративные документы:

устав организации;
лист записи ЕГРЮЛ;
свидетельство ОГРН — при наличии;
договор об учреждении;
решение или протокол о создании;
договор купли-продажи доли;
документы, подтверждающие размер доли или количество акций.

Правоподтверждающие документы:

выписка из ЕГРЮЛ;
выписка из реестра акционеров — для акционерных обществ;
документы, подтверждающие принадлежность доли или акций.

Финансовые документы:

бухгалтерская отчетность;
бухгалтерский баланс;
отчет о финансовых результатах;
оборотно-сальдовые ведомости;
управленческая отчетность;
налоговая отчетность;
сведения о дебиторской и кредиторской задолженности;
бизнес-план;
финансовая модель;
прогноз доходов и расходов.

Дополнительно:

документы на недвижимость;
документы на оборудование;
договоры с ключевыми контрагентами;
сведения о кредитах;
сведения о дочерних и зависимых обществах.

Какие документы могут понадобиться для бизнеса?

Оценка бизнеса — это определение стоимости предприятия, бизнеса, доли участия в юридическом лице, акций или соответствующих имущественных прав на определенную дату.

При оценке анализируется не только имущество компании, но и финансовое состояние, доходы и расходы, обязательства, активы, положение на рынке, перспективы развития, риски и иные факторы, влияющие на стоимость бизнеса.

Для оценки бизнеса применяется ФСО №8, а также общие ФСО I–VI.

ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ

— это активы, не имеющие материально-вещественной формы, но способные иметь экономическую ценность и приносить экономические выгоды.

Нематериальные активы

купли-продажи прав;
передачи исключительных прав;
лицензирования;
внесения имущества в уставный капитал;
привлечения инвестиций;
залога;
определения стоимости бизнеса;
судебных споров;
определения размера ущерба;
иных сделок и юридически значимых действий.

В рамках оценки могут исследоваться исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, права использования таких объектов и совокупности таких прав. Это прямо предусмотрено ФСО XI.

К объектам могут относиться:

товарные знаки;
программы для ЭВМ;
базы данных;
патенты;
изобретения;
полезные модели;
промышленные образцы;
произведения;
технологии;
ноу-хау;
права использования интеллектуальной собственности.

Оценка НМА может потребоваться для:

рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
иная стоимость, предусмотренная ФСО II.

При оценке применяются ФСО I–VI и специальный ФСО XI «Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов».

В зависимости от цели оценки может определяться

Правоустанавливающие и корпоративные документы:

устав организации;
лист записи ЕГРЮЛ;
свидетельство ОГРН — при наличии;
договор об учреждении;
решение или протокол о создании;
договор купли-продажи доли;
выписка из ЕГРЮЛ;
документы, подтверждающие размер доли или количество акций.

Правоподтверждающие документы:

выписка из ЕГРЮЛ;
выписка из реестра акционеров — для акционерных обществ;
документы, подтверждающие принадлежность доли или акций.

Финансовые документы:

бухгалтерская отчетность;
бухгалтерский баланс;
отчет о финансовых результатах;
оборотно-сальдовые ведомости;
управленческая отчетность;
налоговая отчетность;
сведения о дебиторской и кредиторской задолженности;
бизнес-план;
финансовая модель;
прогноз доходов и расходов.

Дополнительно:

документы на недвижимость;
документы на оборудование;
договоры с ключевыми контрагентами;
сведения о кредитах;
сведения о дочерних и зависимых обществах.

Какие документы могут понадобиться для оценки нематериальных активов?

ОЦЕНКА ОБОРУДОВАНИЯ

— это отдельные машины, установки, агрегаты, их комплексы, а также части оборудования, которые рассматриваются как самостоятельные объекты для определения их рыночной или иной стоимости.

Оборудование

купли-продажи;
залога;
страхования;
банкротства;
внесения в уставный капитал;
определения стоимости активов;
раздела имущества;
определения размера ущерба;
судебных споров;
инвестиционного анализа;
иных целей.

Оборудование как объект оценки обладает рядом характерных черт, которые влияют на методику и сложность оценки:

Не связано с землёй. В отличие от недвижимости, оборудование можно переместить без причинения ему невосполнимого ущерба, а также без разрушения или повреждения той недвижимости, к которой оно было временно присоединено.
Может быть функционально самостоятельным или образовывать технологические комплексы. Оборудование может работать как отдельный, независимый объект, так и быть частью единой производственной линии или системы.
Отсутствие универсальных измерителей стоимости. Для оборудования не применяются такие показатели, как стоимость за квадратный метр площади или за погонный метр длины, что усложняет оценку.

В зависимости от целей и задач оценки объектами могут быть:

Отдельные функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки.
Технологические комплексы, объединяющие несколько единиц оборудования в единую производственную линию.
Машинный или станочный парк производственного подразделения как совокупность инвентарных объектов.

Первичным объектом оценки выступает инвентарный объект — это законченный предмет или комплекс предметов со всеми относящимися к нему приспособлениями, принадлежностями, приборами и, при необходимости, фундаментом.

При оценке учитываются назначение оборудования, производитель, модель, год выпуска, технические характеристики, производительность, комплектация, техническое состояние, износ, условия эксплуатации, возможность дальнейшего использования и наличие аналогов на рынке.

Для оценки машин и оборудования применяется ФСО №10, а также общие ФСО I–VI.

Оценка оборудования может потребоваться для:

рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
иная стоимость, предусмотренная ФСО II.

В зависимости от цели может определяться:

Правоустанавливающие документы:

договор купли-продажи;
договор поставки;
договор лизинга;
договор дарения;
акт приема-передачи;
документы о приобретении оборудования;
иные документы, подтверждающие возникновение права.

Правоподтверждающие документы:

инвентарная карточка объекта основных средств;
документы бухгалтерского учета;
регистрационные документы — если для конкретного оборудования предусмотрена регистрация;
иные документы, подтверждающие принадлежность оборудования.

Технические документы:

технический паспорт;
руководство по эксплуатации;
паспорт завода-изготовителя;
сертификат соответствия — при наличии;
спецификация;
документация на комплектацию;
документы о ремонте и модернизации;
сведения о техническом состоянии;
фотографии.

Какие документы могут понадобиться для оценки оборудования?

ОЦЕНКА ДЕБИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ

— это существующее у кредитора право требования исполнения обязательства должником, например требования оплаты за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги.

Дебиторская задолженность

продажи или уступки права требования;
определения стоимости активов;
банкротных процедур;
корпоративных сделок;
привлечения финансирования;
судебных споров;
определения размера имущественного ущерба;
анализа финансового состояния;
иных экономических и юридических задач.

При оценке анализируется не только номинальная сумма долга, но и основание его возникновения, срок задолженности, вероятность взыскания, платежеспособность должника, наличие обеспечения, судебные споры и другие обстоятельства, способные повлиять на стоимость права требования.

Права требования и обязательства прямо относятся ФЗ №135-ФЗ к объектам оценки.

Оценка дебиторской задолженности может потребоваться для:

Номинальная (балансовая) стоимость;
Рыночная стоимость;
Стоимость для целей уступки (цессии).

При этом оценщик анализирует не только размер задолженности, но и реальную экономическую ценность права требования с учетом обстоятельств его реализации.

В зависимости от цели оценки может определяться соответствующий вид стоимости в соответствии с ФСО II и заданием на оценку.

Правоустанавливающие документы:

договор поставки;
договор подряда;
договор оказания услуг;
договор займа;
кредитный договор;
договор уступки права требования;
иной договор, из которого возникла задолженность.

Правоподтверждающие документы:

акт сверки взаимных расчетов;
решение суда;
исполнительный лист;
судебный приказ;
исполнительное производство;
признание задолженности должником;
иные документы, подтверждающие наличие права требования.

Документы, подтверждающие размер задолженности:

счета-фактуры;
УПД;
товарные накладные;
акты выполненных работ;
акты оказанных услуг;
платежные поручения;
переписка с должником;
претензии;
расчет задолженности.

Дополнительно:

сведения о финансовом состоянии должника;
бухгалтерская отчетность должника;
сведения о наличии исполнительных производств;
документы о банкротстве должника;
договоры залога, поручительства или иного обеспечения;
материалы судебных дел.

Какие документы могут понадобиться для оценки дебиторской задолженности?

ЗАПИСАТЬСЯ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ

Оставьте заявку и мы перезвоним Вам для консультации

СВЯЖИТЕСЬ СО МНОЙ

+7 (928 )112-43-73
protasenko@urbeo.ru

2026г.